杭州工程律师

　　核心内容：在当今现实中，买受人多年领不到房产证的现象十分普遍。买受人都是在忍无可忍的情况下，过了合同约定的期限的几年后才向法院提起诉讼，要求开发商办理房产证并给付违约金或赔偿损失。那么买受人的诉讼请求还能得到法院的支持吗?下面。

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　　1997年9月22日，原告李某与被告北京某房地产公司签订一份商品房买卖合同，约定原告李某购买被告房地产公司开发建设的商品房，原告李某一次性支付了全款，被告某房地产公司于商品房买卖合同签订的第二天便将房屋交付给原告李某。商品房买卖合同约定：在房屋交付一年内被告房地产公司应为原告李某办理房屋所有权证书，合同未约定迟延办证的违约金。但被告至原告今年起诉时仍未给原告李某办理房产证。原告李某无奈于2007年向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立为原告房屋产权证;2、被告支付原告逾期办证的违约金90430元(依据司法解释计算近9年的);3、被告承担本案诉讼费用。

法院判决：

　　一、被告某房地产公司于本判决生效后90日内为原告李某办理完房屋产权证。

　　二、被告某房地产公司给付原告李某违约金24000元，于本判决生效后7日内履行完毕。

　　法院的判决与本人事先的分析一样，该案主要是一个时效问题，本人认为：请求办理房产证不应当适用诉讼时效，而索要违约金应适用诉讼时效。

　　我国《民法通则》规定的诉讼时效一般是两年。法律规定诉讼时效的目的是督促权利人及时行使权利，明晰法律关系，稳定社会秩序。但《民法通则》未明确规定诉讼时效的适用范围，关于诉讼时效制度的适用范围，理论上存在许多分歧。学者们一致主张诉讼时效的客体是请求权，认为物权等实体权利本身不适用诉讼时效，而请求权中，多主张只有债权请求权适用诉讼时效，而人身权请求权和物权请求权都不适用诉讼时效。本案合同性质上属买卖合同，买卖双方交易的结果是原告应取得房产的物权。房屋作为不动产，我国不动产物权的变动必须交付加登记(公示)。也就是说，房屋买卖合同作为变动物权为目的的合同，未经登记不发生物权变动的法律后果。

　　因此，开发商履行商品房买卖合同的义务主要为：

　　交付房屋给买受人占有和使用、使房屋物权转移给买受人。若只交付房屋但未转移房屋物权(开发商的原因造成)，则说明开发商未完全履行其合同义务。这一义务对买受人而言是极为重要的，关乎买房人行使房屋出租、转让、抵押等权能。假如买房人要求开发商办证的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么,标的物将会长期处于归属不清或者权利真空之状态。这种状态若长期存在不但对买受人不利,而且在客观上为开发商任意拖延办证或根本不予协助办证提供了支持，不利于社会经济秩序的稳定,这显然有违诉讼时效制度的立法目的。房产证是房屋所有权的法律凭证，不可独立存在。若办理房产证适用诉讼时效，完全可能出现房屋所有权与权利凭证人分离的现象。因此,请求开发商履行办证义务不应当适用诉讼时效。

　　而本案原告提出被告支付迟延办证的违约金请求，是一项给付性质的请求权，和继续履行办证义务的请求权是两项性质不同的民事权利，应适用诉讼时效的规定。《民法通则》第137条、第135条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起开始起算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，开发商不予办证的违约状态是持续的，因此原告李某的违约金请求应从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，法律不予保护。