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核心内容:房产属于大件物品,希望对您有帮助。

  房产抵押贷款的风险及防范

  近年来,由于信用贷款、保证贷款风险相对较大,机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现,银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势,综合分析风险相对较小,但是,由于房产抵押贷款涉及环节较多,专业性较强,内容较复杂,如果不注意办理中存在的风险点,不采取有效措施防范,也可能形成贷款风险,甚至造成贷款损失。

  一、房产抵押贷款存在的风险

  (一)租赁权对抗的风险

  1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷,由于租赁仍然有效,银行也很难处理抵押房产。

  2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议,并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于还贷。

  3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷,银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权,将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

  (二)抵押登记权的风险

  1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。

  2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,我国法律规定:集体土地不可以用来抵押。因此,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。

  3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将到期,银行将无法处置抵押房产。

  (三)土地性质引发的风险

  1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地,土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地,并向国土资源部门支付土地出让金,这样的土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的使用年限,将给处置土地上的房产埋下隐患。

  2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易,由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金,在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地,处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的性质,将可能增加处置抵押房产的费用。

  (四)土地用途变更的风险

  出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的,特别是工业、仓储等一类的出让地,由于其取得成本低廉,如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地,其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定,建设单位确需改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后,报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后,如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据我国法律规定,国家可以无偿收回土地使用权,银行将无法处置抵押房产。

  (五)在建工程抵押的风险

  1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。

  2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定:“税务机关征税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。”该规定表明,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收就优先于担保物权这种私权力。

  (六)共有财产抵押的风险

  根据《担保法解释》第五十四条规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,从而形成风险。

  (七)抵押房产评估价格的风险

  目前,评估机构管理不规范,在房产评估价格上有时不公正,往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。

(八)房产处置执行难

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定,如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款,即使到期不还贷,法院、银行也无权处置抵押物。

  二、防范房产抵押贷款风险的对策

  (一)深入调查,防止“先租后抵”

  银行办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产,银行不予办理抵押贷款,防止出现“先租后抵”问题。当然,如果出现“先抵后租”的情形,即抵押人在设定抵押权后,又将抵押物出租。在这种情况下,已登记的抵押权的效力优先于租赁权,银行可以办理房产抵押贷款。

  (二)认真办理抵押登记

  银行办理房产抵押登记前,要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”,银行要经常开展贷后检查,掌握借款人和抵押房产的情况,一旦出现影响贷款归还的不利因素,及早采取有利措施,尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时,银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,银行应有充足的时间处置抵押房产。

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