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  “二套房”认定倒逼房屋普查

  “二套房”这一困扰房地产调控多年的“谜语”,虽已有官方释义,但仍弥补不了全国住房普查制度中断25年所留下的个人住房档案欠账

  文/《财经国家周刊》记者 王玉光

  “认房又认贷”的“二套房”官方标准出台已近满月,虽然坚定了一些人对“调控从严”的预期,但仍是一道执行难题——由于很多城市房屋权属登记系统尚未与全国联网,也未与银行征信系统联网,因而根本无从查清个人名下的真实房产数量。银行普遍遭遇的是“认贷容易认房难”。

  6月4日,住房和城乡建设部、人民银行和银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(下称《通知》),明确第二套房认定以家庭实有住房为准,“认房又认贷”。

  对城镇居民住房档案“不知其二”的城市究竟有多少?住房和城乡建设部办公厅新闻处处长毕建玲面对《财经国家周刊》记者询问时反问道:“文件刚刚发,你要地方(城市)的情况怎么可能呢?”

人口普查附带房屋普查

  按照三部委《通知》中的表述,决策部门认为,第二套房认定困难的根源在于各地“城市房屋登记信息系统”建设的滞后。因此,应将其作为“一项重要工作抓紧抓好”,“2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。”

  与呼吁加速房屋权属信息化建设息息相关的,是全国性房屋普查工作自1985年开展过一次以来,已中断了25年。

  6月8日,《财经国家周刊》记者获悉,即将于2010年11月1日展开的第六次全国人口普查,将附带加入对居民住房状况的某些调查内容。在中国房地产业协会副会长朱中一向记者透露该消息的第二天,北京市人口普查办在中外记者招待会上证实:与以往不同,北京市今年人口普查之前,将先查清全市280万到300万栋房屋的物理状况,包括建造年代和建筑结构等。普查结果将报北京市住房和城乡建设委员会,以备日后对房屋确定抗震级别,进行分批加固。

  但消息并未提及是否同时会对全市住房权属状况进行普查。业内人士认为,住房权属调查,才是“房屋普查”核心且敏感的内容。

争议未息

  “如果你问一个小学生,何为‘二套房’,他或许只用两根手指就能告诉你;倘若你问一个‘房地产业内人士’,则他可能会说‘在当前至少有7种解释’。”这是“国十条”地产新政出台后,一则在业内广为流传的“笑话”。

  4月15日,为遏制房价上涨过快、打击投资投机性炒房,国务院常务会议部署新一轮房地产调控政策,动用空前严厉的差别化信贷政策,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  收紧二套房贷的政策迅速影响到市场各方。北京房产中介机构我爱我家测算,新政前二手房交易客户中,购买第二套房的占65%;其中,有接近70%的人要靠贷款买房。该机构据此预估,“第二套房政策将影响接近43%的二手房置业人群”。这意味着,若从严执行第二套房认定标准,不但大批购房者将放弃购房计划,房产中介的生意也将大幅缩水。

  来自银行房贷部门的意见反馈表明,收紧第二套房贷使房产成交量锐减,“4、5月份以来,房贷数量已减少一半左右。”

  如何执行第二套房认定标准,攸关各方利益。

  《财经国家周刊》记者了解到,在官方认定标准出台之前,各家商业银行执行的第二套房认定办法各不相同,总计有7种之多。有的以购房者贷款记录为依据,“认贷不认房”;有的以房产交易记录为依据,“认房不认贷”;有的以个人名下有几套房产计数,多于一套房产即视为二套房;有的则以家庭为单位,所有家庭成员名下的房产合计一处。

  分析人士认为,这些令局外人看不懂的“二套房”权属认定办法,背后实际掩藏着利益各方对房地产调控的态度。

  “对第二套房认定是执行从严的标准,还是松懈的标准,实际上已经成为检验楼市调控力度的探测器。”上述分析人士表示:显然,三部委“以家庭为单位”、“认房又认贷”的二套房认定标准,显示了“从严调控”的姿态。

  然而,争议并未就此止息。有业内人士指出,三部委公布的第二套房认定办法“仍有漏洞”。

  首先是有些城市由于房屋登记系统不完善,根本不具备确认第二套房的查询条件;其次,各城市房屋登记系统尚未全国联网,无法查询购房者异地购房的情况,因此很有可能给跨区域的第二套房辨认留下盲区;此外,还有一种“钻空子”的可能,就是夫妻双方户口不在一处,且户口尚未及时变更为“已婚”的,则很有可能再开出单身证明,用于申请第一套房贷款。

  中国指数研究院舆情分析报告认为,三部委出台的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求,但由于“认房又认贷”的标准十分严格,避免不了要误伤一部分合理的自住型购房需求,比如因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者;曾利用贷款买房但已卖出房屋,银行征信系统里仍然有贷款记录者;被拆迁的购房者。这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高,在新的二套房认定标准下,他们很难筹集到足够的资金来购买房屋。

  房屋普查“雷区”

  “二套房”认定的尴尬,再次给全国性房屋普查工作制度化敲响了警钟。

  中国房地产业协会副会长朱中一告诉《财经国家周刊》记者,有关“全国城镇居民人均住房面积”等重要的基础性住房数据,至今使用的还是估算的模糊数字。这甚至成为起草房地产业发展“十二五”规划建议稿时的一大障碍。为此,朱中一建议:尽快开展全国范围的房屋普查工作。

  “如果一个国家对居民住房情况都弄不清楚,住房政策就很难准确。”现年80岁的著名房地产专家包宗华对《财经国家周刊》记者说,自己已记不得为房屋普查呼吁过多少回了。

  包宗华早年曾为建设部政策研究中心主任、中国房地产研究会副会长。据他介绍,1985年第一次全国房屋普查时,有近70万城镇人口接受了调查。而那次“房普”之所以能最终成行,离不开住房局一位副局长的力排众议和直言进谏,“当时连局长都反对,认为普查耗费人力物力巨大,条件不具备。”

  但恰恰是这次“强争”来的房屋普查,为后来的住房制度改革提供了重要的参考数据,作出了历史性贡献。

  《财经国家周刊》记者了解到,北京市曾在2007年7月开展过一次全市范围的房屋普查,目的是“摸清家底”。普查工作可谓“举全市之力”进行,北京市主管副市长亲自挂帅,房管、规划、国土和统计等部门悉数到位;中央在京的机关事业单位以及军区总后勤部等部门的领导参与协调。

  普查工作已过去3年,普查结果至今鲜为人知。住房和城乡建设部政策研究中心房地产业处处长文林峰告诉《财经国家周刊》记者,当年她和同事因为一个课题的需要,一直期待普查结果公示,结果“等了3年也没看到”。

  文林峰怀疑,可能是普查结果触及到了一些不便公开的“敏感信息”,比如官员财产、公房私用以及政策性住房分配是否合理等问题,这些都有可能是房屋普查工作的“雷区”。

  中国房地产业协会秘书长苗乐如,2007年时曾任北京市建委副主任,是当年那次房屋普查的实际领导者之一。他向《财经国家周刊》记者证实,当年的房屋普查结果“确实发了公告”,只不过按照《统计法》的有关规定,“公告内容比较简单”。

  遗憾的是,北京市这场声势浩大的房屋普查工作,并没有推动全国性房屋普查工作的制度化。《财经国家周刊》记者了解到,住房和城乡建设部内部曾经对此有过几次动议,但最终放弃。据透露,内部讨论时一些人认为,“应该由国家统计局牵头做此事更为合适”,且全国性房屋普查兴师动众、人力物力以及跨部门协调,都是难题。

  一个鲜为人知的细节是,2008年,包宗华曾写信给当时即

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